不動産投資に関心はあるけれど、手持ち資金が少ない...。そんな人の選択肢の一つが「不動産小口化商品」です。一般的な不動産投資のように購入資金確保のための高額の借り入れが不要で、少ない資金で投資できるため、心理的なハードルが低く、また、空室リスク等のハンドリング次第では、手堅い収益も実現すると言われています。どのような商品なのか見ていきましょう。

不動産と相続問題を専門的に取り扱う、山村法律事務所の代表弁護士、山村暢彦先生が解説します。

不動産小口化商品を誕生させた「ニーズ」とは？

アパートやマンションの一室を購入し、賃貸して収益をあげる「不動産投資」。実態は「不動産賃貸事業」なのですが、不動産の購入者が「大家さん業」として時間を割くことは少ないため、単に「不動産投資」といわれることがほとんどです。

不動産投資は伝統的な投資法であり、一般的に「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれていますが、投資金額が大きいことがハードルだといえます。地方の築古の戸建でも、一般的には数百万円～1千万円程度になりますし、マンション1室でも数千万円以上かかります。アパートやマンション1棟ともなれば数千万円、場合によっては「億」を超えることも珍しくありません。

さて、このように投資金額が大きいと、「不動産投資をやってみたいけど、投資金額が高くて怖くて参入できない！」という人が増えるのも当然です。そんなニーズに応えるために登場したのが「不動産小口化商品」なのです。「不動産投資に近い性質の投資だけれど、投資金額を引き下げて参入障壁を下げたもの」といえるでしょう。

「不動産小口化商品」は、株や投資信託に近いイメージ

仮に、アパート1棟1億円の投資物件があったとしましょう。不動産投資としては、1億円を融資など利用し、1人の方が単独名義で取得するのが一般的です。しかし、融資を利用するとはいえ、1億円の物件をいきなり購入するのはハードルが高すぎます。そのため、「1億円の物件を100人で分割して購入しましょう」というのが、不動産小口化商品です。

具体的にどのような販売方法を取るかというと、不動産の購入や不動産賃貸事業を運営する不動産会社が、「この不動産の持ち分を〈1口100万円〉で募集するので、出資する方はいますか？」と宣伝し、応募を募るかたちです。

法的には、100人が出資したからといって、不動産の名義を100人で共有するわけではありません。多くのケースでは「不動産特定共同事業法」という特殊な法律のもと、「組合」というものを利用して運営していきます。

そのため、不動産小口化商品によって不動産へ出資したとしても、基本的には不動産の賃貸運営、すなわち経営自体には口を出すことができないのが一般的です。その点を見るなら、株や投資信託に近いものだといえるでしょう。

着実な収益は、よい業者選びができてこそ！

その点を踏まえたうえで、少額の資金で不動産投資をもっと手軽なところから「お試し」してみたい人には、適した商品であるといえます。

一般的な不動産投資同様、空室がなければコンスタントな収益が見込めますが、不動産小口化商品では、「空室保証」がないことが一般的です。そのため、空室リスク、空室による収益の低下は、一般的な不動産投資や不動産賃貸業と同様にリスクがあるといえます。

ただ一方、空室があっても賃料を保障する旨（いわゆる空室保証）をうたった「サブリース」という賃貸スキームも流行りました。しかし、こちらは保証される賃料額がそもそも低い、建物の建設費用に空室保証の費用が上乗せされて高額になりがち...など、いろいろな問題も生じました。

そのため、「空室保証」があれば安心というわけではなく、不動産投資と空室リスクは切っても切れないものといわざるを得ないでしょう。

不動産小口化商品においては、空室リスクはよくも悪くも運営する不動産会社に委託し、自身でコントロールすることができません。したがって、信頼できる不動産会社が運営する不動産小口化商品を購入するように注意すべきでしょう。

実は、事業者側にも意外なメリットが...

そもそもこの商品は、利用者側からの「高額な不動産投資ではなく、参入障壁を下げた投資を行いたい」というニーズにより開発されていますが、他方、事業者側からしても、個人投資家から小口の出資を集めることで、金融機関以外から資金調達して不動産事業を行うことができる、というメリットがあるのです。

人のお金を預かる仕組みであるため、法的な規制もかなり強く、事業者としても難しいスキームではあるのですが、金融機関以外の資金源を開拓できることから、近年増え始めたスキームなのです。

山村 暢彦氏プロフィール
実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社からの複雑な相続業務の依頼が多数。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。

Words：弁護士　山村 暢彦（弁護士法人　山村法律事務所）、幻冬舎ゴールドオンライン
Illustration：坂木 浩子（株式会社ぽるか）
2023/1/11

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