家主が亡くなり継ぐ人がいない家が空き家として放置されている......。いま日本のあちこちで起こっている「空き家」問題。これをチャンスととらえた人がいます。

「一般社団法人 全国古家再生推進協議会」の理事の大熊重之さん。築40年、50年を経た古家や空き家を購入し、再生させて家賃収入を得る、そんな方法を教えてくれる団体を創設しました。

公式HPによると
"「老後年金問題」と「空き家問題」の両方を解決する社会問題解決コミュニティーです。当社団では、古家に投資をして安定収入を得る方法を学びながら、実践できるサービスを提供しています。"
とあります。

大熊さんは、父親から部品塗装会社を引き継ぐも、経営不安に悩まされたため、空き家・古家不動産投資を実践し、資産を築きました。その後、中小企業の経営者やサラリーマンが将来不安に悩む姿を見て、自分の持っている空き家・古家不動産投資のノウハウを学んでもらおうと協議会を立ち上げたそうです。大熊さんにお話を伺ってみました。

古家再生投資のプロを投資と工事の両面から育成

───さっそくですが、「一般社団法人 全国古家再生推進協議会」について教えてください。

「空き家・古家を購入してリフォームし入居者に貸し出すといった投資を勉強する機会と、空き家・古家を購入できる機会、その仲間づくりの機会を提供しています。その投資方法を学びたい人は、オンライン講座を受講してもらい、受講後『古家再生投資プランナー(R)』の資格試験を受けてもらいます。合格すると次のステップ『空き家・古家物件見学ツアー』に参加することができます。ツアーでは実際に空き家のビフォア・アフターをみたり、実際の古家で工事を検討したり、家賃相場など収支シミュレーションをしたりと、実践的な知識とリアルなイメージを持ってもらうんです。このツアーで紹介する家は、購入することもできます。
一方で、空き家・古家を投資物件として再生させるための工務店の教育も行っています」

───工務店向けにはどんなことを教えているのでしょうか

「戸建て賃貸のための古家再生というのは、一般の工務店ではできないんですね。基本的には工務店は依頼された通りのものをつくるのですが、なんでもリフォームしちゃうとどんどん値段が高くなってしまうんです。それでは投資分が回収できなくなってしまうので、家賃の相場に見合ったリフォームというのが大切になってきます。一方で、リフォーム後は賃貸物件として黒字化できる家賃収入を得なければならないので、入居者さんが満足して、選んでくれるレベルにはしなければならないんです。そのバランスが難しいんですね。下の写真が、リフォーム例です」

「そんなノウハウを持っている工務店はいなかったので、物件の調査査定、賃貸時の利回り、差別化リフォームなどについて理解している工務店を育てなければいけなかったということなんです。協議会の研修を受けて試験に合格した工務店を『古家再生士(R)』と認定しています。『古家再生士(R)』は空き家・古家物件見学ツアーに同行してアドバイスをしてくれます」

空き家・古家投資のリスクを軽減するスケールメリット

───古家投資の魅力について教えてください

「初期費用を低くしやすく、それができれば利回りが良くなるところです。協議会で紹介している事例は、例えば500万円程度で古家と土地購入とリフォームをして、家賃を5万円～6万円で設定して貸し出し、利回りは10％～15％を出せる収支設計にするよう教えています。
不動産は、リフォームの程度や賃料設定など、自分でいろいろと工夫する余地があるところと、現物で比較的安定しているのがいいですね。たとえば、リーマンショックのような急激な変化やリセッションで大きく家賃相場が落ちたか、といったら、過去そういったことは起こっていません。もちろん、将来そうならない保証はありませんが」

───一般社団法人として活動している理由を教えてください

「まず、スケールメリットですね。空き家があれほど増えてしまう背景には、不動産会社も積極的に売りたくないという事情があります。一軒一世帯しか案内できませんし、古い家は欠陥や問題が後から見つかった時にどこまで補償すべきかの判断も難しく、販売価格が安いのにクレームが多い。売る方にとっては利益が薄く手間ばかりがかかるため、積極的に売りたい物件ではありません。そうなると売主さんもいつまでも売れずに困りますし、放置されて空き家になってしまう。

しかし、空き家・古家を不動産投資対象として買ったとしても、全くの素人だと、耐震補強や、最低限どの程度のリフォームをすれば入居者に選んでいただけるのかもわからないし、安く買ってもリフォームにお金がかかりすぎて損をしてしまうこともよくあります。そこで、まず、空き家・古家投資家としての知識をつけてもらって会員化し、その人たちに全国の優良物件を紹介するのです」

「その優良物件を選定しているのが『古家再生士(R)』として訓練を受けた工務店なのです。工務店が物件を見て利回りを出すことが可能なレベルのリフォームを見学ツアーで説明します。納得いったら買い手として手をあげてもらい、落札できたらその工務店に必ずお願いするというルールです。

不動産会社は売りにくい空き家や古家をまとめて委託できる。会員は効率よく優良な物件と専門工務店を紹介してもらえるうえ、協会から家賃設定や入居者募集のアドバイスももらえ管理会社の紹介も受けられれる。工務店は自分の目利きと腕で安定した収入を得ることができる。そういった関係者みんなが得する仕組みをつくるためにスケールメリットがほしいと思ったんです。だから社団法人という形でやらせてもらっています。

空き家が売れて売主にも感謝されて、工務店は自分で提案した仕事で買い主にも感謝されて、やりがいを感じている工務店は多いんです。大手の建築会社の孫請けなどで安くて大変な仕事より、自立した仕事ができるとよろこんでいますね」

ちゃんと学んでコツコツとお金を蓄えたい人に

───どんな人に向いている投資ですか？

「例えば毎月大きな家賃収入を得ようと思ったら、100部屋1棟の不動産を買って賃貸を行えば、毎月１部屋5万円としても500万円が入ります。その代わり購入額が増えるので融資無しでの購入はハードルが高く、返済の負担や空室が多くなった時にキャッシュフローがマイナスとなるおそれも生まれます。一方、空き家・古家投資は1か月5万円程度の家賃をコツコツと積み上げる地味な投資です。借り手は低所得層が多く、一戸建てを月5万円で借りられるならと入居期間は比較的長いです。自分である程度修理をしながら住んでくれます。地道にコツコツやりたいという人に向いています。空き家・古家購入は住宅ローンが組めないので、1軒目を買うときは、最低でもキャッシュで500万円程度が必要になります。それを貯めることができる人でないと、投資も難しいと思います。まずは貯めること、それも受講者には教えています」

2022年9月末時点で、空き家・古家の再生数累計1,709軒、一般会員数9,000名超えだそう。最近は空き家投資の認知度も上がったために競争が激しくなり、利回りが低くなる傾向にあるようです。そんなときだからこそ、協会内の大家さん仲間同士の情報交換も活発だということです。会員の大家さんは協会のスケールメリットを生かし、継続的な投資ができることを重視していることが伺えます。コツコツ型を好む人が多い日本人に向いているのかもしれません。

words：INCLUSIVE
写真提供：大熊重之（全国古家再生推進協議会）

・不動産投資は、空室が発生する可能性や、メンテナンス費用の発生、売却時の金額が購入額を下回る可能性などがあり、損失が発生することがあります。
・不動産投資にあたっては、不動産仲介業者等から重要事項等の説明を受け、リスク等を十分認識した上で自らの判断で行ってください。
2022/9/5

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