「不労所得」の代表格ともいわれる投資手法である不動産投資。
しかし、株式投資やFXと違って、実物資産の購買だからこそのリスクや戸惑いを感じる方も多いのではないでしょうか。
今回は「人生を逆転させる、サラリーマンの【不動産投資FIRE】」の著者である木村拓也さんに、実体験をもとにした会社員がFIREできる「木村式メソッド」をおうかがいしました。

会社員のサラリーだけに頼るリスクとは

ーーさっそくですが、木村さんが不動産投資に興味を持ったきっかけについて教えてください

「今から17年前の41歳の頃、会社員でSE（システムエンジニア）をやっていました。当時は残業規制などもゆるく、かなりの長時間労働だったのを記憶しています。

それなりにストレスもあり、ある日胃腸にポリープや胃潰瘍の症状が出たのです。

検査結果を待つ間に、脳内を占めていたのが『万が一の事態になったら、給与が止まってしまう。マイホームの返済もあるし、子どもの教育費はどうしたらいいのだろう』という不安です。

これは大変なことになるかもしれないという不安のなか、ふと本棚を見るとロバート・キヨサキ氏の著書『金持ち父さん 貧乏父さん』（筑摩書房）があったのです。
読後は、不労所得の考え方にすごくショックを受けました。まさに自分の立場に置き換えて、取り組みたいと強く思いました」

ーー不動産投資の一歩目を踏み出したポイントは何だったのでしょうか

「手始めに、生涯資金を具体的に計算してみました。
子どもが二人いたので、私が50歳の頃に子どもが独立しても定年後の生活資金が足りないと気づいたのです。

世の中にはさまざまな投資方法がありますが、安定収入という観点で不動産投資に着目しました。
また、サラリーマンという立場で投資をするなら、時間の制約も気になる点でした。
不動産投資は入居募集やクレーム対応は管理会社に任せられます。家賃収入や支出の変動も限られるため、株式投資のように日々のチャートをチェックする必要もないと考えました。

ただし、不動産購入資金や負債など大きな金額が動く世界なので、失敗を避けるためにも、入念に書籍などで不動産投資の勉強をしてからスタートをきりました」

サラリーマンでも不動産投資に踏み出せる「木村式メソッド」

ーー経験を通じて言語化した「木村式メソッド」とは、どのようなものなのですか

「自分なりのポイントはいくつかありますが、ここでは重要な3つのポイントをお伝えします。

1．独力でインターネットで探して買わないこと

よい物件はネットに出回らないものです。一流の物件情報は不動産業者が持っていて、ネットに流す前に信頼できる顧客に回します。
ネットに出回っているのは、二流三流の物件で素人には見分けがつきにくいものです。
業者もピンキリなのが不動産の世界ですが、優良な業者を見つけるのも不動産投資の重要なプロセスの一つです。

2．物件の紹介を受けても、自分だけで判断をしないこと

不動産投資は変数が多く、素人には『よい物件』の判断がつきにくいものです。
業者に紹介されたとしても、自分だけで判断せずに、セカンドオピニオン的に周囲に聞くべきだと思います。ですので、投資仲間の存在も重要でしょう。

3．不動産は買って終わりではない。自分の"チーム作り"の意識を

不動産は、大きな買い物なうえに、購入後は運営というフェーズに変わります。
管理会社・税理士など、運営がスムーズに進む自分なりのチームを作るべきだと思います」

ーー木村式メソッドを通じて、最も重要なポイントを教えてください

「不動産投資は習得すべき項目が多いのですが、まずは物件の目利きがないと始まらないと思います。立地、建築方式など、物件そのものはオーナーの努力では変えられません。投資成果の8～9割は物件で決まると思っています。
さらに、一つ目の物件選びは特に慎重にすべきでしょう。一件目の良し悪しが、その後の融資を含めた明暗を分けるからです。そのため、不動産投資を始めるにあたっては、勉強や仲間作りなどの環境作りも重要になります」

ーーFIREした木村さんから見て、一生サラリーマンでいるリスクはどのように捉えていますか

「まず、収入源が一つだけなのがリスクかと思います。
今はAIなどの環境変化もあり、何が起こるか分からない時代でしょう。私自身も51歳になる過程で、いろいろな人の環境変化を目にしてきました。環境だけではなく、自分自身の心と体の病気なども起こりえます。

サラリーマンは、働いた結果が自分の資産ではなく会社の資産になってしまいます。私は、資産とは"自動的にお金を生むもの"と捉えています。
一般的に"会社で培ったスキルは資産だ"といわれますが、スキルそのものがお金を生むことはありません。スキルを活用した労働とその成果が必要です。そのため、私自身はスキルを資産とは捉えておりません。
一方で不動産は、自分ではなく物件が働いてくれるようなものです。仮に自分が病気になっても、物件は寝込まないのですから。まさに資産といえます。

サラリーマンのままでは、いかに大きな成果を残したとしても、資産は会社に帰属するため、自分の資産にはなってくれません」

ーーこの記事を読んで、不動産投資をやってみたいと感じた会社員の方にアドバイスや注意点があるとしたら

「まずは勉強して、知識をつけるべきでしょう。
その次に、実際に行動が加速するような環境に身を置くことをおすすめします。

初動は書籍やネットでもいいですが、人と関わり合いながら動くことも大事です。スクールやコンサルなどでもいいです。とにかく人との接点を持ちながら動かないと、初期に脱落する人が多いのが、この世界の特徴でしょう。

ただ、知識がないまま物件探しをしたり銀行を回ったりなど、とにかく急いで行動したがる方がいます。そのような拙速な行動には注意が必要です。
反面教師かもしれませんが、私はそこまで知識がない状態で動いてしまいました。最初に購入した物件はワンルームだったので、そこまでリスクはありませんでしたが、今思えば危うい面もあったと思います」

ーー初心者が避けるべき物件はどのようなものでしょうか

「知識に自信がない初心者は、地方物件は避けるべきかもしれません。

地方の古くて高利回りを謳っている物件は、人口が少ないために入居者確保が非常に難しく、下手したら自己破産をしかねません。業者は初心者に危うい物件を紹介する傾向があるため、『予想利回りがよすぎる』物件を紹介されたら、入念にリサーチをすべきでしょう。

一方、都心の物件は高額にはなるものの、一般的に空室や売却リスクが少ないため、一連の経験を積むにはよいでしょう。

私はまずワンルームを3つ購入しましたが、やっと一棟を購入できたのは2年後でした。サラリーマンをやりながら不動産投資をする秘訣としては、『自分で探さない』ということを痛感しました。
いかに業者を味方につけて、プロに任せながら優良物件を探すかが効率よく資産を増やすカギで、このメソッドも、この間に見出したことの一つです」

FIRE後の世界で見えたこと

ーーあらためて、FIREを達成する人の条件などを教えてください

「資産や年収も重要ですが『絶対にやる』という気持ちが重要でしょう。
決心したからこそ、現実に即したシミュレーションもできます。ライフプランを考えると、不動産と並行して株式やファンド、ネット物販などの副業の選択肢も、リアルに想像できるかと思います。

ただ、あくまで私がサラリーマンにおすすめするのは不動産です。
というのも、日本の場合、『会社員＝安定した社会的立場』とされ、銀行の融資を受けやすいという慣習があるといわれており、投資の中でも不動産投資だけに有利に働く特長だと考えられるからです。
世界的なFIREの主流は株式投資なのでしょうが、日本のサラリーマンはFIREのためにはまず最初に『サラリーマン』という立場を活用した不動産投資をすべきだ、というのが私の考えです。そして、そこで得られる家賃収入で株式を買い進めるのです。そうすれば、FIREに必要な収入源として不動産と金融資産の2本柱が構築できます。
海外のFIREは金融資産の話中心なので、日本で融資を受けやすいことは明らかに有利なのがお分かりでしょう。

私が不動産投資を始めた当初は、情報源が限られていましたが、今は不動産ネットワークなどもあり、相談できる環境が作りやすいと思います。入会金や多少の初期投資が発生したとしても、将来的な展望を考えて相談できる人を作った方がよいと思います。

私自身、6年前に10名の不動産投資家とコミュニティを立ち上げました。セミナーを開催したり、空室対策や融資情報などのナレッジを交換したりしています。
かつての単独プレイヤー時代と比べると情報量も違うし、自分もアウトプットできるので腕がなまりません。

現在、このコミュニティは紹介式で1,300名にまでなりました。入会する人は慎重に選びつつも、このつながりは一生持ち続けたいですね」

ーーFIRE後の率直な感想をお聞かせください

「私は51歳でサラリーマンを辞めましたが、理由の一つは、融資を受ける際にサラリーマンという『属性』ではなく、『事業の展望性』を評価され始めたために、さらに物件を買い進められそうな見通しがついたからです。

その歳までサラリーマンを続けていたのは、子どもの進学のためという理由もあったものの、『不動産投資の収入がある』と思うことで、気持ちのゆとりや会社への感謝が生まれたことも大きかったです。

なので、51歳まで会社勤めをすることにそこまで苦痛はなかったのですが、FIREしたあとに得られたものとして大きかったのは『自由』です。
時間も人間関係も何もかもが自由というサラリーマン時代とは違う世界が広がりました。

自由ということはセルフコントロールの世界なので、決めることも大事です。なかには、不動産投資を始めて生活レベルを上げてしまって、苦労した人もいます。
FIRE後は、スポーツ、旅行、読書、など目的を決めて、自由な時間を過ごす感覚も重要になるでしょう」

ーー最後に、これからFIREをめざす方へのアドバイスをお願いします

「『資産』と聞くと漠然としているかもしれませんが、自分なりの『資産』が何なのかを分解することは必要でしょう。

言葉だけで『資産』を捉えると、日常行動につながらない人も案外多いものです。自分なりの定義ができると、そこに関心が向き、セミナーに行くなどの行動に移せます。

行動に移していくと、自分で動く分野と人に任せる分野の見極めもできてきます。
不動産でいうと、管理やリフォームなどは専門会社に委ねて、自分は動かず仕組み作りに取り組む、など自分なりの方針をたてられるようになってきます。

FIREという言葉が流行し、そんな生き方があると知ったことは、日本のサラリーマンにとってリスクでもありチャンスでもあると思っています。

会社に守られているサラリーマンはリスクに疎い傾向があるため、資産家に重要な『守りの観点』を持たないまま投資に進んでしまうことがあり、危ないと思っています。
ただ、日本ならではの便利な慣習を利用して投資をスタートするには、今がチャンスであることは間違いないだろうと私は考えます。

FIREへの自分なりの見通しを具体化すれば、家族をはじめとした関係者にも理解が得られる時代なので、一歩を踏み出してみる価値はあると思います」

木村拓也 氏　プロフィール
株式会社NEXT代表取締役。元サラリーマン大家。
IT企業でSEとして働いていたが、体を壊したことをきっかけに不労所得である不動産投資に興味を持ち、独学で不動産を学ぶ。
完全な社畜である「サラリーマン」という職業に危機感を持ち、「毎月の安定した不労所得の必要性を知り、それを構築するための行動をしてほしい」と思っている。
51歳で卒サラしてFIREを達成。

Interview：INCUSIVE.inc.,
Words：Kumiko Matsumoto
Illustration：Takashi Koshii

2023/6/20

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